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关于全面建成小康社会 中国农村房地产开发的几点思考

文章来源:华夏信息网
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发布时间:2015-12-11 11:43:21

众所周知,在21世纪初的头10年,中国经济始终保持两位数的高速增长,支撑这个高速增长的主要因素就是房地产市场。然而,党的十八大以来党中央提出了稳增长、转方式、调结构的经济发展战略,房地产市场开始降温,使中国经济的发展速度由两位数降到了7%左右,由此,中国经济发展面临巨大的下行压力,而经济转型升级是需要过程和时间的,如何在短时间内寻求一种能够替代当前城镇化建设中房地产的产业,是摆在各级政府面前的一个重大课题和考验。

笔者通过调研发现,加强农村房地产开发就能很好地解决这一问题。这是因为,城市的房地产市场供需关系已基本持平,广大的农村房地产市场却处于未开发、半开发状态,如果能及时开发广大农村的房地产市场,中国的经济将在未来10年内仍保持高速发展态势,迎来经济发展的第二个春天。

(一)加强农村房地产开发的战略意义加强农村房地产开发,是全面建成小康社会的必然要求,符合广大农民的发展意愿,符合中国当前的国情,符合中央城乡一体化的总体要求和战略部署。当前加强农村房地产开发有以下五个方面的重大意义一是有利于扩大内需,促进就业,继续保持国民经济的高速增长。我国目前还有6.5亿农村人口,几乎占全国人口的一半,90%左右的广大土地仍然在农村,如果有1亿户农民新建或翻建住房,按每户100平米的建筑面积计算,预计需要200亿吨砂石、70亿吨水泥、10亿吨钢材和20亿吨装修材料,需要投资20万亿元人民币左右,可以促进建筑业、建材业等行业的发展,可以解决5千万人在未来10年内的就业,可以在未来10年内拉动国民经济每年增长2个百分点,并且这种投资不需要政府埋单,也不像城市商品房那样担心房屋的销售,因为它们早已有了买家。二是有利于实现经济接续发展,通过开辟广阔的农村市场来发展经济。当前城市房地产市场发展已经到了峰值,不可持续的问题十分突出,从国家2013年至2015年近3年时间对全国70个大中城市房地产市场价格的监测来看,一线城市房地产市场总体上呈平稳态势,但二、三线城市特别是三线以下城市房地产市场形势极其严峻,受全国经济下行因素的影响,整个房地产市场已难以为继。在这种情况下,如果我们及时把房地产发展战略重心由城市转向农村,农村将会成为中国经济发展的增长极三是有利于真正缩小城乡发展差距,符合中央城乡一体化发展要求。近年来,随着我国工业化、城镇化、信息化等步伐的明显加快,使城市的发展速度远远快于农村,这不仅导致市容村貌形成巨大反差,也导致城乡人们的消费观念、生活习惯、生活方式、生活水平甚至个体素质等方面存在相当的差别。因此,加强农村房地产市场开发,不但可以缩小城乡的发展差距,而且能够缩小城乡文化差距,这样才能有利于从根本上消除城乡差别,对于实现城乡一体化发展目标具有重要意义四是有利于减轻依靠政府投资发展经济的压力。据政府相关部门统计,自建国以来,在我国城市房地产开发中,政府在基础设施和公共设施方面的投资在市场投资中所占的比例为十分之三左右,特别是在建设发达城市中,许多地方的政府投资要远远大于市场的投资。而在农村房地产开发中,政府所投资的平均比例还不到十分之二。由此可见,推进农村房地产开发,可以大大减轻政府的负担,这也正符合我国当前政府财政吃紧的实际。

五是有利于改善农村的落后面貌,切实提高农民的生活水平,改善人居环境长期以来,广大农民生活在自给自足、自我改善和自我发展的生活环境中,本土文化的生活方式根深蒂固,受当地落后的生产方式和生活习惯的影响,农民的建房都遵行着祖辈传下来的习俗,严重落后中央关于新农村建设的要求,致使农村落后的村容村貌和居住条件长期得不到改善,开发农村房地产市场,有利于从根本上解决这一问题。

四川汶川地震后三年重建的巨大成就就是中国农村房地产开发建设的一次伟大成功实践!它在不到三年的时间里,使从废墟中爬起来的4500多万人,在政府和自身的共同努力下,将生活水平和居住条件恢复到甚至超过了震前水平。一座座高楼拔地而起,一条条街道宽敞明亮,人民生活安定祥和,新农村建设水平大幅提高,这在人类历史上都是一个了不起的奇迹!

(二)目前农村房地产开发存在的突出问题。目前我国农村房地产开发存在的突出问题主要有以下四个方面:一是没有整体规划从当前全国的情况来看,农村房地产开发普遍缺乏整体规划,自主开发、各自为政的现象十分普遍,即使一些发达地区,农村房地产规划绝大部分也都不细、不实、不科学,缺乏可操作性。在现有的房建中,有的随意超面积建设,有的在乱占耕地,还有的建在地质灾害和自然灾害频发的地方,一旦发生灾害,家毁人亡的噩运就不可避免。这种随意开发的乱象,不仅给农民利益造成不可估量的损失,也给集体和国家资源造成巨大浪费。二是管理滞后农村房地产市场管理严重滞后,政策法规该立的没有立,该废的没有废,该完善的没有及时完善,致使基层政府部门在使用审批权上,该履行审批手续的没有履行,该批准的不给批准,不该批准的却给批准。于是农村房地产建设就出现了乱搭乱建、标准不一的混乱局面,村容村貌也就披上了脏乱差的“外衣”。三是基础设施不配套完善配套的基础设施,是农村房地产建设的重要补充,是缩小城乡差距的一个重要方面,是农民生活市民化的重要保障。但就现阶段的农村房地产开发情况来看,相当一部分地区的农村都缺乏完善配套的基础设施,农村垃圾乱堆乱放,污水到处排放,黄土铺在路上,自己掘井抽水,信息化、数字化水平低,文化娱乐场所匮乏。四是区域发展不平衡由于各地的经济发展水平不一样,当地政府对发展农村房地产的认识水平和重视程度不一样,不同地区的地域环境和人们的生活习俗不一样,直接导致不同地区农村房地产市场发展水平的不一样。总的看,沿海好于内陆,东部好于西部,南方好于北方,发达地区好于欠发达地区。

(三)农村房地产开发具体措施办法。工作中,具体应做好以下几方面工作:是要改革和完善政策法规没有刚性的政策法规作保障,农村房地产开发的宏伟蓝图就不可能实现。这个问题邓小平同志也多次强调过,也是被实践证明是正确的。对于政府来说,给政策就是给资金,甚至比给资金还要强。如在南方一些地区的政府规定,农村的建房,只限制占地面积不限制建筑面积而且在办理审批手续方面政府不设门槛,只要符合条件均及时批准。如四川省广元市,政府规定农村建房人均占地面积为不超过60平米《广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定》明确,住宅建筑面积在3亩以下的,由区人民政府批准,超过上述标准的,由市人民政府批准。而在北方辽宁地区的一些地市,政府规定农村建房占地面积每户不能超过120平米,而且不准盖楼房,有的农民已经盖好的楼房也是非法的,政府不予办证,农民整天提心吊胆,这样的政策导致农民有钱也改善不了自己的居住条件。试想这样的政策能搞好社会主义新农村建设吗?到2020年时农村的小康生活就是这样的水平吗?这也是南北农村经济发展出现巨大差距的一个根本原因。因此,国家应根据不同地区的特点,在深入调研的基础上,统一制定科学合理的政策法规,要求各地制定适合本地区实际的制度规定,确保农村房地产开发中,在审批手续、建设规划、建设方案、建设标准、监督管理、服务保障等方面做到有法可依,有章可循,这样农村房地产开发就能在政府的主导下,在政策法规的轨道上规范而有序地推进,全国农村房地产开发就能走上良性发展的快车道。是要搞好规划。实践证明,一个好的规划可以避免搞重复建设带来的浪费,节约资金和资源,减少人力物力消耗,提高工作质量和效益,为长远发展打下基础。否则,它将造成发展上的严重阻碍和经济上的巨大损失。因此,规划时要坚持当前与长远的兼顾,内容与形式的兼顾,品质与规模的兼顾,功能规划与基础设施规划兼顾,生活与生产的兼顾等。做到统筹规划分步实施,总体上统一具体上区别。是要加强基础设施建设。要在统筹规划的基础上,要借鉴城市房地产开发的经验,加强调研论证,用先进的理念、创新的思维搞好顶层设计,注重质量,严格标准,使农村房地产开发过程中的相关配套设施既符合当地实际又赋有农村特色。在具体推进基础设施建设时,通过采取政府投资、民间投资等办法,重点解决农村通自来水、通信、网络、数字电视、燃气、公共交通等问题;加强村屯垃圾点、污水排放设施建设,整治脏乱差问题;狠抓绿化工作进一步美化环境;加强文体场所等公共设施建设。通过建设完善配套的基础设施,使农民在自己的家门口就能享受到和城里人一样的生活条件和生活水准,使农民能够呼吸到清新的空气足不出户在网上购物,在本村能上学就医,出门能够享受到公共交通工具的服务,享受到政府提供的学习科学文化知识的平台、参加群众性艺术活动的舞台和进行体育锻炼的场所等。

总之,只要坚定信念,真抓实干,到2020年,美丽乡村、美丽中国的梦想就一定能够实现,全面建成小康社会的目标也一定能够实现。

 

作者: 王永清